Ex-partner staat nog steeds op de hypotheekakte

Wanneer partners uit elkaar gaan, is het vaak de vraag wat er met de gezamenlijke koopwoning gaat gebeuren. Want beiden zijn vaak medeschuldenaar. De bank kan dus bij beiden aankloppen om de schuld te betalen. In de meeste gevallen wordt de woning verkocht of blijft één van beiden erin zitten en koopt de vertrekkende ex-partner uit.



Hiermee lijkt alles opgelost, maar soms blijkt de ex-partner evengoed nog eigenaar/ medeschuldenaar te zijn. Dit kan problemen in de toekomst geven. Je wil immers van je ex-partner af en alleen (of samen met de nieuwe partner) doorgaan met de koopwoning. Hoe krijg je de ex-partner van de hypotheek akte wanneer de bank niet mee wil werken? Dit blijkt moeilijker dan gedacht.

 

Het probleem: de koopwoning

Het is een probleem dat steeds meer voorkomt: partners gaan uit elkaar terwijl ze samen een koopwoning bezitten. Vervolgens wil één van de (ex)partners de woning overnemen of blijft hierin wonen, terwijl de vertrekkende partner van de koopwoning af wil. Maar de bank (hypotheekverstrekker) werkt niet mee: de ex-partner blijft op de hypotheekakte staan en is daarmee nog steeds half eigenaar en half schuldenaar.

 

Ex-partner uitkopen

Wanneer de woning onderwaarde of overwaarde heeft, moet de ex-partner uitgekocht worden. Hierbij wordt gekeken naar het voordeel of het nadeel dat de ander heeft. Beiden partners zijn namelijk schuldenaar, dit wil zeggen dat ze ieder voor 50% verantwoordelijk zijn voor de schuld. Want waar er twee eigenaar zijn, hebben er ook twee een hypotheekschuld. Soms is deze verdeling anders, dit kan door de partners zelf zo geregeld zijn. Ook bestaat er de constructie wel schuldenaar maar geen eigenaar. In dit geval moet de ex-partner ook uitgekocht worden, ondanks dat deze geen eigenaar is.

De waarde van de woning wordt bepaald middels een taxatie. Deze wordt uitgevoerd op het moment dat de partners besluiten uit elkaar te gaan, en één van de partners blijft in de woning zitten. Bij overwaarde van de woning zal de blijvende partner de vertrekkende moeten uitkopen. Bij onderwaarde zal de vertrekkende partner de blijvende moeten uitkopen.

Voorbeeld: Piet en Maria gaan uit elkaar. Ze zijn beiden 50% eigenaar -en schuldenaar van de woning. Piet blijft in de woning zitten, Maria verhuist. Ze laten de woning taxeren. Deze heeft een waarde van 200.000 euro. De resterende hypotheekschuld bedraagt 150.000 euro. Er is dus sprake van een overwaarde van 50.000 euro. Deze moet naar ratio verdeeld worden. Piet moet aan Maria 25.000 euro geven. 




Hypotheekakte aanpassen

Met alleen uitkopen ben je er nog niet. Bij de notaris moet de hypotheekakte aangepast worden. Hiervoor moet de bank toestemming geven. De hypotheek moet alleen op naam van de blijvende persoon komen te staan. De vertrekkende partner moet van de hypotheekakte af. Dit heet ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid. Soms moet de hypotheek aangepast worden, verhoogd worden of moet er overgestapt worden op een andere leenvorm. De bank of hypotheekadviseur kan hierbij adviseren.

 

Bank geeft geen toestemming

We komen het steeds vaker tegen: de bank geeft geen toestemming om de vertrekkende partner van de hypotheekakte te halen. Vaak is dit het geval wanneer de zittenblijver niet voldoende financiële middelen heeft om de hypotheeklasten alleen te kunnen dragen. Het loon kan ontoereikend zijn, de rente staat op dat moment te hoog, er is geen eigen geld aanwezig of om welke andere reden dan ook. Het probleem is dat de ex-partner nog steeds medeschuldenaar van de woning blijft. En daarmee ook eigenaar, want er kan geen notariële overeenkomst gesloten worden.

 

De ex is uitgekocht maar is nog steeds eigenaar, wat nu?

Soms wordt er onderling besproken om de woning te laten taxeren en de ex-partner uit te kopen. Dit kan bij de advocaat worden vastgelegd. Vaak gebeurt dit gelijkertijd met het ontbinden van een samenlevingscontract. Soms wordt dit vastgelegd in de afspraken die tijdens een echtscheiding gemaakt worden. Maar hoewel de ex-partner dan op papier is uitgekocht, is deze nog steeds eigenaar en/of medeschuldenaar zolang de ex-partner nog op de hypotheekakte staat.

De beste methode is om naar de bank te stappen en te vragen om ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid. Bij voldoende inkomen is dit vaak wel mogelijk. Maar voor velen beginnen de problemen hier al, want door nieuwe wetten en regels, vooral vanaf het jaar 2013, wordt het steeds moeilijker om een hypotheek op één inkomen te dragen.

Een andere optie is de woning te verkopen. Een bittere pil voor degene die erin wou blijven wonen. De opbrengst na verkoop zal verdeeld worden, na aftrek van de hypotheekschuld. Een eventuele restschuld zal ook verdeeld worden. Het vervelende hieraan is dat de bank bij twee schuldenaren kan aankloppen. Wanneer de één geen inkomen heeft of zelfs in de schuldsanering zit, zal de bank bij de andere schuldenaar aan gaan kloppen. Deze kan de schuld dan wel weer verhalen op de ex-partner, maar in de praktijk loopt dit vaak moeilijk.

Heeft de zittenblijver een nieuwe partner, dan kan bekeken worden of deze nieuwe schuldenaar en eigenaar wordt. Vooral wanneer deze nieuwe partner eigen geld of inkomen heeft, is de kans groot dat dit gaat werken. De ex-partner kan hiermee ontslagen worden uit de hoofdelijk aansprakelijkheid.




Soms zijn geen van bovenstaande opties mogelijk. De restschuld zou bij verkoop te groot worden, er is geen sprake van een nieuwe partner (of deze wil dit niet) en er is niet voldoende inkomen om de hypotheek op één naam te zetten. Er rest dan niets anders dan duidelijke afspraken te maken met de ex-partner. Wie betaalt wat? Vaak is het zo dat de zittenblijver de hypotheeklasten volledig op zich neemt. Deze heeft immers ook woongenot. De betaalde hypotheekrente kan deze persoon ook aftrekken van de belastingdienst. Wanneer een deel van de hypotheek is afbetaald, waardoor de gehele last lager wordt, is het vaak wel mogelijk de hypotheek alsnog op één naam te zetten.

 

Bronnen en referenties
https://www.eigenhuis.nl/hypotheken-financien/ woonlasten/uit-elkaar